Олег Варзарь: Задача риэлтора – добросовестно и скрупулезно объяснить собственнику все нюансы и тонкости сделок по недвижимости

Олег Варзарь

Какие проблемы подстерегают тех, кто хочет совершить сделку с недвижимостью? Об этом читайте в интервью заместителя директора по вторичной недвижимости
Î.M. “Casa Blanca IPB Imobil Group” S.R.L. Олега Варзарь.

Молдавскому рынку недвижимости в его нынешнем виде уже порядка 18 лет. Можно ли сказать, что с момента его появления и до сегодняшнего дня сложилась какая-то тенденция в плане мошенничеств и других преступлений с недвижимостью? Стало их меньше или, наоборот, больше?

Рынок недвижимости в Молдове формировался как эластичная единица последние 10 лет. Да, он подвергался колебаниям, как внутреннего характера, так и внешнего. Внутренние колебания связаны в основном, с экономическим состоянием страны, уровнем благосостояния населения, а внешние связаны с ценами на энергоносители, переводами денежных средств из-за рубежа, ситуацией с винным экспортом, которые и начали оказывать заметное влияние на рынок недвижимости.

Что касается преступлений с недвижимостью, я бы отметил больше прецеденты, нежели систему правонарушений. Гражданское и уголовное законодательство в Молдове очень жесткое. Тенденцию правонарушений же отслеживают и предотвращают компетентные органы. По моему мнению, фактов мошенничества на рынке недвижимости стало намного меньше, так как растет образованность и культура отношений сторон на рынке недвижимости.

Какие проблемы подстерегают тех, кто хочет совершить сделку с жильем?

Не проблемы, наверное, а сложности. Сложности несут техническую, юридическую, финансовую и, конечно, психологическую подоплеку. Технический аспект несет в себе состояние объекта, какие-либо скрытые дефекты и недостатки, юридический критерий предусматривает права на объект, полномочия представителей сторон, согласие сособственников и др. Финансовый фактор вытекает из первых двух точек опоры и представляет собой реальную стоимость объекта, оговоренную сторонами, действующими компетентно, расчетливо и без принуждения. Психологический момент связан со всем новым, что конечно, “выбивает из колеи”.

Рынок недвижимости в большей степени стал цивилизованным, и поэтому большинство населения прибегает к услугам риэлторов, предоставляющих полный комплекс услуг, связанных с продвижением объекта на рынке и переоформлением прав собственности на объект, с оказанием комплекса услуг, защищающих обе стороны от возможных рисков, осложнений и недоразумений.

На данном этапе, рынок вторичной недвижимости является рынком покупателей и нанимателей. Это означает, что спрос как раз и диктует политику соотношения с предложением, что, в свою очередь и объясняется предоставлением собственниками дисконтов в пределах 15-20% от стоимости “квадрата” объекта в периоде август - сентябрь 2008 года. Однако, многие покупатели и наниматели ожидают большего дисконта со стороны собственников.

Мошеннические уловки встречаются и у недобросовестных риэлторов. Как не попасть в неприятную ситуацию?

Дабы не попасть впросак, необходимо обращаться к проверенным риэлторам, либо навести справки в отношении того или иного агентства недвижимости. Читать внимательно все документы, не стесняться спрашивать, и помнить, что именно Вы нанимаете риэлтора на работу. На данном этапе, доверие собственника к риэлтору составляет – 50% (не понравилось – ушел). И задача риэлтора – добросовестно и скрупулезно объяснить собственнику все нюансы и тонкости, связанные с реализацией или сдачей в наем объекта недвижимости. Впоследствии, многие повторно обращаются к риэлтерам за услугой. Так вот, во второй раз, доверие клиента достигает 90-95%. Понятно, что угодить всем очень сложно, но именно по факту соблюдения и отстаивания высших интересов собственника, и приходит доверие к риелтору.

А как вообще можно классифицировать преступления на рынке недвижимости?

Основные виды мошенничества предусматривают подлоги документов и махинации с жильем, предоставленного в наем.

Одна из основных причин для различного рода преступлений, вплоть до прямых нападений – это операции с наличностью. Вы можете дать рекомендации, как обезопасить себя человеку, совершающему сделку с крупными наличными суммами?

Ездить в танке, конечно, лучше всего. А если серьезно, то рынок недвижимости уходит от наличных расчетов. Не каждый захочет или рискнет перевозить по городу (да и за городом) деньги в коробке из-под ксерокса. А рекомендации, наверное, таковы – проводить оплату безналичным путем, соблюдать конфиденциальность, цивилизованность и прозрачность отношений сторон, пользоваться услугами лицензированных банков, а также прислушиваться к услугам и советам проверенных риелторов.

Можно ли сделку с квартирой оплатить по безналичному расчету?

Абсолютно правильно провести оплату стоимости объекта безналичным путем. Я уверен, что в скором будущем, все стороны транзакций придут к данному методу оплаты стоимости объектов недвижимости.

Достаточно распространенная на вторичном рынке ситуация: человек продал квартиру, обещал выписаться из нее в две недели, но не выписался. Как в этом случае быть покупателю?

Хороший вопрос, но он немного устарел. Институт прописки не является институтом права собственности. Если раньше принудительная выписка прописанных лиц производилась исключительно на основании решения судебной инстанции, то, начиная с апреля 2006 года, на основании Постановления Правительства, эта процедура стала гораздо проще. Новый собственник, получив правоустанавливающий документ, зарегистрированный в Территориальном Кадастровом Офисе, смело идет в паспортный стол, где автоматически выписывают всех прописанных и прописывают новых собственников.

Какой рынок больше опасен в плане мошенничеств – первичный или вторичный?

Данной статистикой мы не обладаем. В обоих сегментах присутствовали факты мошенничества. Первичный рынок – злосчастный дом на бул. Дечебал, № 80, где когда-то проводились недобросовестными застройщиками двойные, а то и тройные продажи. На вторичном рынке - встречаются подложные документы, не так часто, конечно.

Что проверяет агентство недвижимости, когда к ним приходит человек и выступает ли оно гарантом сделки?

При заключении контракта, агентство, как гарант транзакции, обязано проверить историю объекта, права собственности собственников, их полномочия и дееспособность, наличие обременений и запрещений на права. Более того, агентство несет ответственность за качество предоставляемых услуг. А это важно.

Кстати, при показе квартиры, выставленной на реализацию, должно пахнуть хлебом. Это делается для того, чтобы на подсознательном уровне закрепилась уверенность в приобретении именно этого объекта. Конечно, это условно, так как даже самый лучший запах свежего хлеба не “осилит” антисанитарное состояние того или иного объекта.

Олег Варзарь,
Зам. Директора по вторичной недвижимости
Î.M. “Casa Blanca IPB Imobil Group” S.R.L.