Ion Dermengi: Preturile la imobil vor continua sa scada, cu încă circa 5-7%

Realizarea unei investiţii în construcţii presupune implicarea mai multor participanţi. Aceştia sunt investitorul, proiectantul, constructorul, furnizorul şi responsabilul tehnic sau agentul de consultanţă. Fiecare dintre aceste părţi, au sarcinile şi responsabilităţile sale, susţin experţii din domeniu. Despre aceasta, dar şi despre alte curiozităţi ale pieţei imobiliare din Moldova, aflăm de la ex-şeful Direcţiei de Construcţii Capitale a Primăriei municipiului Chişinău, actualmente consultant în realizarea investiţiilor în construcţii, domnul Ion Dermengi. Iar la final, aflăm opinia unui specialist din cadrul ProCredit Bank cu privire la piaţa de imobil din RM.

Cum se realizează procesul de construcţie a unui imobil şi ce particularităţi prezintă acesta în Republica Moldova?

Pentru a realiza o investiţie în construcţii este necesar mai întâi de toate ca aceasta să fie pregătită, adică să se colecteze datele iniţiale pentru proiectare, să fie selectat prin licitaţie un proiectant, să se elaboreze proiectul de execuţie, să fie coordonat, aprobat şi să se primească autorizaţie de construire. Următoarea fază a procesului este construcţia propriu-zisă a imobilului, care presupune selectarea prin licitaţie a antreprenorului ce se va ocupa de construire. Şi etapa finală este predarea investiţiei în exploatare. Procesul de construire a unui imobil e destul de anevoios. Proiectarea pentru un bloc cu 50-60 de apartamente durând aproape 1 an, construcţia lui – 2 ani, şi aceasta în cazul în care finanţarea este asigurată fără întreruperi. Acesta este modelul ideal, corect şi eficient de realizare a unei investiţii în construcţii, în realitate însă lucrurile stau altfel pe piaţa imobiliară din Moldova. După cum am menţionat mai sus, antreprenorul sau cel care construieşte, nu este numit prin licitaţie, dar el îşi asumă şi responsabilităţi de colector de bani, şi de proiectant, şi de constructor, şi de supraveghere a lucrărilor, fiind total încălcat principiul de diviziune a muncii. Această situaţie dubioasa este şi originea sloganului "construim şi vindem". În acest context, menţionez că consultantul este o verigă importantă în proces, el fiind cel care creează mecanismele necesare pentru protejarea investiţiei locatarilor.

Cum se formează preţul unui metru pătrat de spaţiu locativ? Există vreo formulă respectată de toţi ofertanţii de imobile?

In cazul în cind locatarii dau banii înainte de a fi construit imobilul, adică sunt investitori, dar şi în cazul când vorbim de investiţii publice, preţul trebuie să fie egal cu costul. În cazul când banii locatarilor sunt colectaţi abia după finalizarea construcţiei, atunci cel care şi-a investit banii pentru ridicarea imobilului este în drept să stabilească un preţ de piaţă, care variază în funcţie de amplasarea teritorială. După această precizare, menţionez că costul total al construcţiei include costul lucrărilor de proiectare, preţul materialelor, cheltuielile de remunerare a muncii şi preţul mecanismelor. Cea mai importantă pondere în cost, circa 75%, o au materialele de construcţie, în timp ce manopera constituie 15% din cost şi mecanismele – 10%. Costul variază în funcţie de mai multe criterii, printre care şi numărul de nivele ale imobilului. Astfel, în clădirile cu 5 nivele costul unui metru pătrat de spaţiu locativ variază între 250 şi 300 euro, în cele cu 9 nivele – între 350 şi 400, iar în cele cu mai mult de 9 nivele – costul depăşeşte 450 euro. Una dinte cele mai relevante explicaţii ar fi numărul diferenţiat de ascensoare necesare. Dacă e vorba de blocul cu 5 nivele – nu este nevoie de ascensor, dacă e cu 9 nivele – atunci este necesar să fie unul, iar la cele cu mai mult de 9 etaje este nevoie de 2 ascensoare. Dar nu numai acest lucru face diferenţa de preţ. De exemplu, dacă este vorba de blocul cu mai mult de 9 etaje este nevoie şi de un sistem de evacuare a fumului în caz de incendiu şi sunt şi alte cerinţe tehnice obligatorii.

Datele agenţiilor imobiliare arată că apartamentele s-au ieftinit faţă de anul trecut cu circa 9%. Cum consideraţi, care va fi evoluţia preţurilor la apartamente până la sfârşitul anului?

E cert – vor scădea preţurile în continuare, cu încă circa 5-7%. Dar aceasta nu reprezintă o mare catastrofă pentru ofertanţii de pe piaţa imobiliară, pentru că majoritatea dintre ei nu au construit din cont propriu sau din împrumuturi bancare, ci tot din banii locatarilor. Apreciabil este totuşi că şi-au propus să folosească aceşti bani conform destinaţiei şi au reuşit să ducă la bun sfârşit construcţia. În condiţiile în care cei cu imobile deja ridicate vor reduce preţurile, cei care sunt la etapa de fundaţie sau nu au încă finisate blocurile nu vor îndrăzni să crească sau să menţină aceleaşi preţuri înalte. Aceasta pentru că blocurile finisate prezintă mai multă credibilitate şi respectiv sunt mai atractive pentru cumpărători.

Cum apreciaţi piaţa imobiliară din Moldova?

Consecinţele crizei au fost resimţite de piaţă imobiliară şi de fiecare participant al acesteia – investitori, proiectanţi, antreprenori, subantreprenori şi furnizori. Volumul construcţiilor a scăzut la jumătate pe parcursul perioadei de criză. Alte 20% din construcţii se realizează cu un ritm foarte încet, termenul de execuţie fiind cu mult peste cel planificat. Această situaţie este cauzată atât de lipsa mijloacelor financiare, dar şi de pierderea încrederii viitorilor locatari în cei care vin cu sloganul "construim şi vindem".  Astfel, cei care construiesc sunt şi cei care colectează banii. 

Ce recomandări aveţi pentru cei care îşi doresc să procure un apartament?

În primul rând, aceştia ar trebui să verifice documentele de bază ale ofertantului şi anume certificatul de urbanism, autorizarea de construire, actul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului. Abia după aceasta să treacă la procedura de încheiere a contractului. Recomand celor care îşi doresc un imobil, să-l cumpere după ce acesta este finalizat. Dacă vor încheia contractul în momentul în care blocul e nefinisat, riscul asumat este mare, iar preţul ar putea pe parcursul procesului de construire să crească. Cea mai bună soluţie pentru viitorii locatari este să se asocieze într-o Cooperativă de Construcţie a Locuinţelor şi, prin intermediul unui agent de consultanţă, să recurgă la serviciile de protejare a propriei investiţii. Astfel, aceştia vor plăti pentru apartamente cât se va cheltui real pentru construirea acestora.  

Daniela Dermengi

Aflaţi mai multe despre Daniela Dermengi în prezentarea ce urmează